Les démarches administratives pour construire un abri observatoire

La construction d’un abri observatoire ne s’improvise pas. L’une des étapes à ne pas rater consiste à établir le bon dossier administratif pour éviter les écueils pouvant conduire à une amende, voire pire, à la destruction de l’observatoire ou des redressements de taxes.

En France, le législateur a un principe fondamental : pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué.

1. Solutions éprouvées d’observatoires amateurs

Les astronomes amateurs ont imaginé plein de solutions pour faire leur observatoire. Une solution simple et éprouvée est de modifier une structure d’abri de jardin pour l’adapter à l’observation astronomique.

Les solutions les plus simples à mettre en œuvre sont faites sur la base d’un abri de jardin du commerce adapté pour permettre soit de le déplacer latéralement, soit d’ouvrir ou de déplacer le toit, pour découvrir le télescope.

Les solutions à coupole sont très coûteuses et finalement peu pratiques à mettre en œuvre.

2. Les règles d’urbanisme et règlements de copropriété

2.1 Les sources

Ces sources de renseignements doivent absolument être consultées avant de vous lancer dans le projet, elles vous permettront de lister les contraintes qui s’appliquent à l’endroit où vous désirez bâtir l’abri :

• Si vous êtes dans une copropriété, le règlement de copropriété, à demander au syndic ou au président du conseil des copropriétaires, ou en cas de refus à la conservation des hypothèques ;
• Le plan local d’urbanisme (PLU), à demander en mairie, qui remplace le plan d’occupation des sols depuis 2000 ;
• Le plan local d’urbanisme intercommunautaire (PLUi), à demander en mairie, qui défini des règles plus générales, communes à l’ensemble des municipalités de la communauté locale ;
• La carte communale, à demander en mairie, pour les petites communes qui n’ont pas de PLU, et qui remplacent les modalités d’application du règlement national d’urbanisme (MARNU) depuis 2000 ;
• Un extrait du cadastre pour savoir comment les parcelles sont distribuées sur votre terrain.
• Les servitudes décrites dans l’acte d’achat du bien ou communiquées par les services de l’urbanisme.

La liste des contraintes stipulées dans ces documents n’est pas exhaustive :

• avez-vous le droit de construire un abri de jardin sur votre terrain ?
• quelle est la surface maximale autorisée de l’abri, ou la surface maximale de bâti sur votre terrain (coefficient d’occupation des sols) ?
• y a-t-il des impositions sur l’aspect (forme, couleur, matériaux…) ?
• y a-t-il des impositions sur l’emplacement (visible de la route, du voisinage, distance par rapport à l’habitation, aux clôtures, à la route, aux maisons voisines…) ?
• faut-il faire appel à l’architecte des bâtiments de France (cas de la covisibilité avec un édifice ou secteur classé) ?
• faut-il faire des fouilles archéologiques avant de creuser ?
• y a-t-il des servitudes en surface (passage pour accéder à un terrain voisin), aériennes (câbles électriques, téléphoniques…) ou souterraines (canalisations de gaz, d’eau, câbles EDF, Telecom…) qui empêcheraient ou réduiraient l’implantation d’un ouvrage maçonné ou non sur le terrain ?
• s’il existe des ouvrages enterrés qui passent dans le terrain, et que vous comptez creuser, il faudra faire une déclarations de projets de travaux (DT) et une déclaration d’intention de commencement de travaux (DICT), ce qui complique sérieusement la procédure…

Dernière contrainte et non des moindres, est-ce que vos voisins sont du genre conciliants ou emmerdeurs ? N’oubliez pas que l’emmerdeur a un pouvoir de nuisance phénoménal sur les projets…

Les règlements de copropriété peuvent parfois être assez restrictifs, mais il est toujours possible de demander une révision lors des assemblées générales. Le résultat n’est cependant pas garanti.

2.2 Les règles de base pour l’implantation sur le terrain

Le territoire des communes est divisé en zones. Chaque zone est définie sur une carte et il est important de connaître la zone sur laquelle se trouve le terrain où l’on veut aménager son abri, car d’elle dépendent les règles à appliquer.

Les zones urbaines commencent par la lettre U, naturelles par N, agricoles par A. Ensuite, chaque municipalité est libre de définir des sous-zonages dans chaque zone, par exemple UA pour l’hypercentre ville, UB pour la ville intramuros, UC pour la périphérie et même diviser ces sous-zones, par exemple UA1 pour la zone piétons du centre ville…

Extrait du zonage sur le PLU de Toulouse

À défaut d’être modifiées dans le PLU selon la zone, les restrictions suivantes, provenant du Code de l’urbanisme, s’appliquent :

• R111-15 : pas moins de 3 m entre deux bâtiments sur le terrain du même propriétaire
  
  À noter que le Conseil d’État a considéré que deux ouvrages réunis par un simple élément architectural, comme un auvent de 3 mètres de large, ne sont pas réputés contigus (CE du 4 février 1994, n°112512, mentionné aux tables du recueil Lebon). Autrement dit un abri relié à la maison par deux rails allant d’un mur à l’autre (sans poteau sur le sol) de 3 m de long est toujours considéré comme distinct de la maison. C’est pratique pour placer les rails de support du toit roulant de l’observatoire !
• R111-16 : du côté de la voie publique, la distance avec l’alignement opposé à la rue ne peut être inférieure à la hauteur de la façade de la construction qui fait face à la rue, sauf si on doit respecter un alignement existant
  
• R111-17 : distance minimale de 3 m de la limite séparative ou la moitié de la hauteur de la construction si celle-ci fait plus de 6 m de haut (rare pour un abri astro)
  

Les règles d’implantation peuvent être différentes selon qu’on est dans la zone comprise entre la maison et la voie publique, ou entre la maison et les terrains voisins. Il faut bien lire le PLU.

On peut demander une dérogation (art. R111-20 du code de l’urbanisme) auprès du maire ou du tribunal administratif, mais la procédure est longue et l’issue très incertaine.

Le Code Civil impose d’autres mesures à respecter vis-à-vis du voisinage. Ces règles ne peuvent pas être modifiées par le PLU. Le délai de prescription étant de 30 ans, il y a intérêt à les respecter car nul ne peut prévoir comment se comporteront les voisins, et surtout les futurs voisins, sur une si longue échéance. Ces règles étant considérées comme impératives, le jugement pourra conduire à la démolition de l’abri si elles ne sont pas respectées, ou tout du moins à une mise en conformité (ce qui peut rendre l’abri inutilisable pour l’astro…).

• Art. 675 : Si le mur de la construction est mitoyen (quand il donne directement avec la maison du voisin), aucune ouverture n’est tolérée
  
• Art. 677 : Si le mur de la construction est sur la limite séparative, la hauteur du mur (toit en position ouverte) doit être d’au moins 2,60 m au dessus de plancher du sol intérieur de l’abri
  
• Art. 681 : L’eau d’écoulement du toit de l’abri (y compris la gouttière) ne doit pas verser sur le terrain du voisin. Cet article peut être problématique si l’abri est construit en limite de terrain. Si on installe une gouttière, l’eau de ruissellement en sortie de tube ne doit pas verser directement sur le terrain du voisin non plus (par contre elle peut s’y écouler ensuite si la pente naturelle du terrain va vers le terrain du voisin).
  

2.3 Sanctions en cas de non respect

Ne pas respecter les règles fixées par le PLU ou les textes réglementaires constitue une infraction passible de poursuites pénales. Le délai de prescription est de 3 ans à compter de l’achèvement des travaux – sauf si un PV d’infraction est dressé pendant ces 3 ans, dans ce cas le délai repart pour 3 nouvelles années à compter de la date du PV. Passé ce délai, vous ne risquez plus de poursuite pénale.

Mais, la commune peut engager votre responsabilité civile dans la limite de 10 ans (voire 30 ans si la non conformité est relative à l’un des articles du Code civil) à compter de l’achèvement des travaux (même si c’est un propriétaire précédent qui a construit l’abri), en saisissant le tribunal de grande instance et ordonner la mise en conformité de l’installation, ou même sa démolition. Un voisin peut très bien être à l’origine de cette procédure, s’il dénonce la légalité de la construction.

3. Abri de jardin, roulotte ou observatoire astronomique ?

Que déclarer dans les documents administratifs : un abri de jardin ou un observatoire astronomique ?

Un abri de jardin, tout le monde sait ce que c’est. Un observatoire astronomique, par contre, va provoquer l’imaginaire de l’agent administratif :

• Le pudibond va refuser votre demande et vous prendra pour un pervers voulant reluquer ses voisines en petite tenue ;
• Le curieux voudra en savoir plus et vous inondera de questions ;
• L’inculte va penser avoir à faire à une nouvelle secte et bloquera des quatre fers ;
• Le méfiant refusera en bloc sans chercher à comprendre.

On met ce qu’on veut dans un abri de jardin du moment qu’on ne le transforme pas en pièce à vivre ! Ainsi que le Journal officiel le 17/04/2012 en page 3029 donne cette description très claire :

Un abri de jardin doit correspondre à une petite construction destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobilier de jardin, bicyclette. Il peut être démontable ou non, avec ou sans fondations. En tout état de cause une dépendance dotée de pièces à vivre ne peut pas être considérée comme un abri de jardin.

Cas des abris roulants : certaines personnes sont tentées de les déclarer en tant que roulotte ou caravane. Ce n’est pas une bonne idée car les règlements municipaux et de copropriété interdisent ou restreignent souvent ces équipements. Dans tous les cas, cela suscitera de nombreuses questions pouvant conduire jusqu’au refus. Il est donc préférable de déclarer un simple abris de jardin, qu’il soit roulant ou non. En plus, on en parle plus bas, la taxe d’aménagement pour le parking d’une roulotte ou d’une caravane est bien plus chère que celle d’un abri de jardin…

Le plus simple est de ne déclarer qu’un abri de jardin standard.

Si vous installez des rails sur des poteaux pour y faire rouler le toit, déclarez cette structure comme une pergola associée à l’abri. Évidemment, vous ne représenterez ni le télescope ni son poteau et massif de fondation sur les plans du projet !

Vous êtes prévenus, si vous installez une kitchenette dans votre observatoire, ce ne sera plus un abri de jardin. Un peu plus loin on verra que l’abri ne doit pas être, non plus, équipé d’un système de chauffage à demeure.

4. Demandes d’urbanisme

4.1 Déclaration préalable et permis de construire

Voilà, le projet est sur le point d’être ficelé, mais quel document d’urbanisme demander à la mairie ?

Tout dépend de 4 paramètres :

• la surface de plancher (aussi appelée surface taxable)
• l’emprise au sol
• la hauteur
• l’implantation en secteur sauvegardé ou classé

Un abri astronomique amateur a peu de chance de faire plus de 12 m de hauteur, on va donc considérer uniquement le cas des ouvrages de moins de 12 m de haut !

Surface de l’abri	En dehors d’un secteur sauvegardé ou classé	À l’intérieur d’un secteur sauvegardé ou classé
Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m²	Aucune Autorisation	Déclaration préalable de travaux
Surface de plancher ou emprise au sol supérieures à 5 m² et inférieures ou égales à 20 m²	Déclaration préalable de travaux	Déclaration préalable de travaux
Surface de plancher ou emprise au sol supérieures à 20 m²	Permis de construire	Permis de construire

Si l’abri s’ajoute à une construction existante, le seuil de 20 m² est porté à 40 m². Attention, dans ce cas, si la surface de plancher ou l’emprise de l’ensemble modifié dépasse 170 m², il faudra avoir recours à un architecte.

L’avantage de déclarer plus de 5 m² c’est d’avoir un document officiel pour formaliser la construction. Le bien est alors bien plus facile à inclure dans le patrimoine à assurer. Mais on payera peut-être la taxe d’aménagement et on prend le risque de voir son projet refusé par l’administration.

4.2 Documents à produire

Tout un ensemble de documents est demandé pour la déclaration préalable de travaux ou pour le permis de construire. S’il en manque, le dossier sera refusé et vous sera retourné ce qui retardera le projet. La liste est fournie dans les dernières pages des formulaires à remplir pour le permis de construire ou la déclaration préalable, mais il est préférable de demander se la faire confirmer en mairie pour ne rien rater. Ils pourront éventuellement vous fournir un exemple de « bon » dossier qui vous servira de modèle.

• La déclaration préalable doit être remplie sur le formulaire Cerfa 13404*04 pour une démarche tenant à la réalisation de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire comprenant ou non des démolitions.
• Pour le permis de construire, il faut remplir le formulaire Cerfa n°13406*04 pour une maison individuelle et/ou ses annexes.

La notice explicative des demandes préalables et permis de construite est à lire impérativement. Elle porte le code Cerfa n° 51434*05. Ce qui suit en est extrait et est donné à titre informatif.

4.2.1 DP1/PC1 – Plan de situation

Le plan de situation doit permettre de localiser précisément votre terrain à l’intérieur de la commune afin de savoir quelles règles d’urbanisme s’appliquent dans la zone où est situé votre projet. Il permet également de savoir s’il existe des servitudes. L’obtention de ce plan est gratuite sur le site www.cadastre.gouv.fr.

L’échelle de ce plan doit être telle qu’on puisse facilement repérer le terrain dans la commune. En ville, une échelle de 1/1000 à 1/5000 est généralement adaptée, en pleine campagne, on utilisera plutôt une échelle de 1/20000 ou 1/25000.

Il faut aussi y indiquer l’endroit à partir duquel les deux photos jointes (pièces DP7 et DP8) ont été prises, ainsi que l’angle de prise de vue.

4.2.2 DP2/PC2 – Plan de masse de la construction

Le plan de masse présente le projet dans sa totalité. Il permet de vérifier que les futures constructions respectent les différentes règles d’implantation et de hauteur, y compris par rapport aux constructions existantes, s’il y en a.

Il faut indiquer sur le plan son échelle et l’orientation, c’est-à-dire la direction du Nord ainsi que les cotes, en 3 dimensions (longueur, largeur et hauteur) et choisir une échelle permettant de représenter le projet dans le terrain.

Le plan de masse doit faire apparaître :

• les bâtiments existants sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exact ;
• les bâtiments à construire avec leurs dimensions et leur emplacement exact projeté ;
• les parties du terrain qu’il est prévu de creuser pour réaliser le projet ;
• les arbres existants, s’il y en a, en indiquant ceux qui seront maintenus et ceux qui seront supprimés ;
• les arbres qui doivent être plantés ;
• à nouveau l’endroit à partir duquel les deux photos jointes (pièces DP7/PC7 et DP8/PC8) ont été prises, ainsi que l’angle de prise de vue.

4.2.3 DP3/PC3 – Plan en coupe du terrain et de la construction

Le plan en coupe complète le plan de masse et permet de comprendre l’implantation du projet et ses incidences sur le terrain existant avant le projet, à ne fournir que si le profil du terrain est modifié par le projet. Si l’abri est installé sur un terrain en pente, l’agent administratif s’attendra à lire ce plan, il ne faut donc pas l’oublier.

4.2.4 PC4 – Notice décrivant le terrain et présentant le projet

Il s’agit d’un narratif présentant le projet dans son ensemble, avant et après travaux, décrivant les abords, les habitations et ouvrages environnants… Restez simples, vous ne faites qu’un abri de jardin !

4.2.5 DP4/PC5 – Plans des façades et des toitures

Les plans des façades et des toitures permettent d’apprécier quel sera l’aspect extérieur de la construction. Normalement le fabricant de l’abri de jardin (si vous en achetez un tout fait ou en kit) fourni ce plan, sinon vous devez en faire un suffisamment précis.

N’oubliez pas, les rails de roulement du toit, s’ils sont en hauteur sur des poteaux, seront simplement nommés « pergola ». S’ils sont au sol (et donc que tout l’abri roule au sol), n’en parlez pas du tout. Ne représentez ni le télescope ni son poteau avec le massif de fondation.

4.2.6 DP5 – Représentation de l’aspect extérieur de la construction si le projet le modifie

C’est le cas si l’abri est mitoyen ou modifie une construction existante. Sinon, ce document n’est pas à produire, le plan précédent étant suffisant. On peut le réaliser à partir d’un photomontage montrant le projet dans la construction existante.

4.2.7 DP6/PC6 – Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement

Le plus simple est de faire un photomontage montrant le site existant dans lequel on intègre une image de synthèse ou un croquis du projet afin de montrer ce qu’il donnera dans son environnement. Inutile d’être un artiste.

4.2.8 DP7/PC7 – Photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche

Les photocopies de photographies et impressions de mauvaise qualité ne sont pas acceptées. Ne pas oublier de préciser sur les pièces DP1/PC1 et DP2/PC2 d’où la photo a été prise.

4.2.9 DP8/PC8 – Photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain

Les photocopies de photographies et impressions de mauvaise qualité ne sont pas acceptées. Ne pas oublier de préciser sur les pièces DP1/PC1 (et éventuellement DP2/PC2) d’où la photo a été prise.

4.2.10 DP11 et suivantes

Elles dépendent du terrain sur lequel vous voulez construire votre abri (près d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ou dans un cœur de parc national, en commune littorale, dans un espace remarquable ou dans un milieu à préserver …)

4.3 Recours à un architecte

Le recours à un architecte est nécessaire si l’emprise au sol ou la surface de plancher du projet dépassent 170 m².

L’emprise au sol pour le recours à l’architecte n’est pas la même que celle définie dans l’article R.420-1 du code de l’urbanisme pour le dépôt des permis de construire ou déclaration préalable. Selon le décret n° 2012-677 du 7 mai 2012, l’emprise au sol qui doit être prise en compte dans le calcul du seuil est seule celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte.

De même, la surface de 170 m² s’entend pour le projet. Deux cas de figure se présentent :

• Travaux sur construction existante : l’abri est attenant à un bâtiment existant, il faut prendre en compte les deux bâtiments
• Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Quand l’abri est distinct des autres bâtiments, seul l’abri est à considérer.

Attention, certains agents interprètent à leur guise et cumulent l’emprise au sol de l’ensemble des bâtiments du terrain même distincts… évidemment, ce ne sont pas les architectes qui le contrediront ! En fait, lorsque la demande porte sur la construction d’un bâtiment physiquement distinct d’un autre déjà construit sur le terrain, seule doit être prise en compte la surface du nouvel ouvrage (CE, 6 déc. 1985, Mme Novella, req. n° 49846).

Exemple : une maison fait 169 m² et on désire installer un abri de 12 m² dans le jardin :

• si l’abri est associé à la maison (par exemple un mur commun, une porte entre les deux, un toit commun…) la surface totale sera de 169+12 m² = 181 m² > 170 m² : il faudra recourir à un architecte.
• si l’abri est dissocié de la maison, on aura un élément indépendant de 12 m² < 170 m² : pas besoin d’architecte.

4.4 Délai d’instruction

Déclaration préalable : Le délai d’instruction est généralement de un mois pour les déclarations préalables à partir du dépôt de la demande. La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d’un document écrit au terme du délai d’instruction d’un mois. L’absence d’opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition à la réalisation de votre projet. Gardez une trace de votre dépôt de dossier, soit un reçu de la mairie, soit l’accusé de réception du recommandé.

Permis de construire : Le délai d’instruction est généralement de 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes. Ce délai peut-être prolongé d’un mois si la construction se fait sur un site inscrit, classé ou protégé. La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’une réponse écrite au terme du délai d’instruction. Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire. Vous avez tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.

Attention, les délais d’instructions peuvent être rallongés si votre secteur se trouve en zone classée ou à risque. Le courrier d’accusé de réception de votre demande indiquera le délai au delà duquel l’absence de réponse vaudra accord.

Dans les deux cas, on dispose d’un délai de 3 ans pour réaliser les travaux, éventuellement prolongeable deux fois d’un an.

4.5 Principe de covisibilité avec un édifice ou secteur classé

Lorsque l’ouvrage que vous souhaitez construire se trouve dans le périmètre de covisibilité d’un édifice ou secteur classé, la mairie devra demander l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Selon le code du patrimoine (art. L621-30), est considéré comme étant situé dans le champ de visibilité d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques tout autre immeuble, nu ou bâti, visible du premier ou visible en même temps que lui et situé dans un périmètre déterminé par une distance de 500 mètres du monument. Cette distance de 500 m peut être étendue, mais cela devra être précisé dans le PLU.

La covisibilité est une notion très simple, mais au final assez subjective. Il y a covisibilité entre les points A et B si :

• soit de A on peut voir B
• soit de B on peut voir A
• soit d’un autre point C on peut voir A et B ensemble

Seul l’architecte des bâtiments de France est habilité à déterminer la covisibilité. De plus, c’est la parcelle sur laquelle se trouve l’objet du dossier dans son entièreté qui est retenue pour juger de la covisibilité. Par exemple votre abri se trouve derrière votre maison qui est en covisibilité avec le bâtiment classé : même si l’abri n’est pas visible du lieu classé, que de votre abri vous ne le voyez pas, et même si de nulle part vous ne pouvez voir l’abri et le lieu classé ensemble, l’abri sera malgré tout est considérée en covisibilité car il se trouve sur la même parcelle que votre maison, qui elle, est bien visible !

La zone de covisibilité peut même être étendue à toute une résidence pavillonnaire. Ainsi lorsqu’un groupe de maisons d’une résidence est en covisibilité d’un bâtiment classé, alors toutes les autres maisons de la résidence subiront les mêmes restrictions pour maintenir une homogénéité architecturale de la zone… Ce sont ces exceptions qui rendent la règle très subjective car d’un ABF à l’autre, les décisions peuvent être différentes.

4.6 Déclaration de projet de travaux (DT) et déclaration d’intention de commencement de travaux (DICT)

Ces documents doivent être remplis, désormais en ligne, si la construction est effectuée à une proximité de réseaux aériens, enterrés ou subaquatiques de toutes catégories (notamment les réseaux électriques, de gaz, de communications électroniques, d’eau potable, d’assainissement, de matières dangereuses, de chaleur, ferroviaires ou guidés).

Cela complique sérieusement les démarches. Il faut se renseigner auprès de la mairie – qui n’a parfois pas la réponse – et sur le site Internet officiel des DT et DICT.

4.7 Affichage et droit de recours des tiers

Les règles concernant l’affichage et le droit de recours sont les mêmes pour le permis de construire et la déclaration préalable.

L’affichage sur le terrain doit être effectué dès qu’on reçoit l’arrêté d’autorisation, de manière visible de la voie publique. Le panneau normalisé doit rester en place pendant toute la durée du chantier. La mairie, de son côté, affichera l’arrêté sur ses panneaux publics pendant une durée de deux mois.

Les tiers (voisins, associations locales, en fait n’importe qui) ont deux mois à compter de l’affichage sur le terrain pour présenter un recours contre l’autorisation. Ils devront alors déposer leur recours auprès du tribunal administratif et notifier la mairie et le bénéficiaire de l’autorisation, dans un délai de 15 jours à compter de la date de dépôt du recours, par lettre recommandée avec accusé de réception. Autrement dit, pendant ces deux mois et demi, vos travaux peuvent se voir compromis… Si vous entretenez des relations douteuses avec le voisinage, il est préférable de poser le panneau dès réception de l’autorisation, et de ne commencer les dépenses qu’une fois le délai de 2 mois + 15 jours passés.

Vous disposez d’un délai de 3 ans à compter de l’autorisation pour commencer les travaux. Cette durée peut-être prolongée deux fois de 1 an à condition de prévenir la mairie au plus tard 2 mois avant l’expiration du délai de base. Sachez en outre qu’une fois les travaux commencés, une interruption du chantier ne peut durer plus d’un an.

4.8 Recours en cas de refus de la mairie

Vous avez déposé votre dossier dans les règles, vous êtes persuadés avoir respecté tous les critères définis dans le règlement de copropriété, le PLU, les plans d’occupation des sols, les divers arrêtés municipaux… et malgré cela, le dossier a été refusé.

La première chose à savoir, c’est que le refus de la mairie doit être motivé. C’est-à-dire qu’il faut que la décision soit expliquée dans le détail. La raison « dossier incomplet » ou « dossier inacceptable » est insuffisante, l’agent administratif doit lister les pièces manquantes, ou expliquer en quoi le dossier est inacceptable. Prendre un rendez-vous pour clarifier les choses est une bonne initiative. Cela permettra, le cas échéant, de représenter un dossier en améliorant les points jugés négatifs.

Si le rejet persiste, vous pouvez demander à la mairie de revoir sa position dans les 2 mois qui suivent le refus par lettre recommandée avec avis de réception, cela s’appelle le recours gracieux.

Si cette tentative échoue, vous avez à nouveau 2 mois à partir de la notification du nouveau refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Il faut exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l’obtention d’une déclaration préalable ou du permis de construire. Sans réponse dans les 4 mois suivant soit la date du récépissé de réception de la demande, ou la date du courrier si le récépissé n’a pas été reçu, le silence vaudra refus.

Si le recours est positif il faudra redéposer un nouveau dossier de déclaration préalable ou de permis de construire.

4.9 Déclarations d’ouverture et d’achèvement des travaux

4.9.1 Déclaration d’ouverture du chantier

Cette formalité n’est requise qu’en cas de permis de construire, elle n’est pas nécessaire en cas d’autorisation par déclaration préalable.

L’ouverture de chantier doit être effectuée sur le formulaire Cerfa n°13407*02 et envoyé en 3 exemplaires à la mairie en recommandé avec accusé de réception, ou déposé en main propre (demandez un reçu !).

Dans les deux cas, on dispose d’un délai de 3 ans pour réaliser les travaux éventuellement prolongeable d’un an.

4.9.2 Déclaration d’achèvement des travaux

Cette formalité est obligatoire. Elle atteste que les travaux sont achevés et qu’ils sont conformes à l’autorisation d’urbanisme accordée.

La déclaration d’achèvement des travaux doit être effectuée sur le formulaire Cerfa n°13408*02 et envoyé en un seul exemplaire à la mairie en recommandé avec accusé de réception, ou déposé en main propre (demandez un reçu !).

L’administration dispose alors d’un délai de 3 mois pour visiter et inspecter la construction à compter de la date de réception du formulaire… ou 5 mois si le contrôle est obligatoire (cas des constructions sur des immeubles classés, dans des secteurs protégés ou des secteurs à risque naturel, minier ou technologiques). Passé ce délai, l’administration ne pourra plus s’opposer à votre réalisation.

Si une anomalie est constatée par l’administration dans le délai de 3 (ou 5) mois, elle peut vous mettre en demeure de remédier la situation en faisant les travaux nécessaires, ou de déposer un permis de construire modificatif. S’il est impossible de remédier l’anomalie, l’administration peut demander la destruction de l’ouvrage…

5. Calcul des surfaces

5.1 Coefficient d’occupation des sols

Depuis 2014, la réglementation sur le coefficient d’occupation des sols (COS) a changé et la surface constructible n’est plus limitée par un COS sauf exceptions qui sont définies dans le PLU. Il faut se renseigner auprès du service de l’urbanisme de sa ville.

Quand il s’applique, le COS s’exprime sous forme de pourcentage et s’applique sur la surface de la parcelle sur laquelle vous désirez faire votre abri. Attention, certains terrains d’un seul tenant peuvent très bien englober plusieurs parcelles cadastrales, et chaque parcelle peut avoir un COS différent. Il faut voir le service d’urbanisme de la mairie pour démêler le sujet et éviter des déconvenues.

Exemple 1 : Votre abri de jardin doit ajouter 12 m² de surface de plancher. Votre terrain occupe une seule parcelle de 476 m². Votre maison a une surface de plancher déclarée de 178 m². Le COS de la parcelle est de 40% et le PLU exige son application.

La surface de plancher disponible est égale à 476×40/100 = 190.4 m², auxquels il faut déduire la surface déjà construite de la maison, il reste 190.4-178 = 12.4 m². Vous pourrez construire votre abri de jardin.

Exemple 2 : On reprend les chiffres de l’exemple précédent, mais le terrain est sur deux parcelles, l’une de 450 m² où la maison est construite, et l’autre de 26 m² où rien n’est construit.

La surface de plancher constructible de la parcelle sur laquelle se trouve la maison est de 450×40/100 = 180 m², déduction faite de la surface de la maison, il ne reste que 2 m² de disponible et sur l’autre parcelle de 26×40/100=10,40 m². Aucune des deux parcelles ne peut contenir l’abri sans provoquer de dépassement du COS. Il faudra limiter la surface de plancher de l’abri à 10,40 m² et l’installer sur la petite parcelle. Il reste toutefois la possibilité de voir les services d’urbanisme pour regrouper les deux parcelles au cadastre.

5.2 Surface de plancher

La surface de plancher ou surface taxable d’une construction est « égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1. des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2. des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3. des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4. et d’autres critères non applicables à un abri d’observatoire astronomique d’amateur.

Attention, la mesure du nu intérieur des façades se fait au-dessus des plinthes. C’est bien compliqué, mais bien plus simple qu’avant où il fallait jongler entre les définitions des SHON et SHOB et toutes leurs exceptions.

Il faut retenir deux choses principales :

• la surface à prendre en compte est la surface totale aménagée à l’intérieur de l’abri, au dessus des plinthes. Il ne faut pas déduire les épaisseurs des cloisons intérieures ou des portes ;
• on ne prendra pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m.

La surface de plancher n’est théoriquement pas la même que la surface taxable utilisée dans le calcul la taxe d’aménagement, mais pour un abri observatoire d’amateur, les deux chiffres seront les mêmes.

5.3 Surface taxable

La surface taxable a une définition similaire à la surface de plancher mais avec uniquement les 3 premières déductions. Elle est «égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1. des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2. des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3. des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. »

Il est de la responsabilité de celui qui présente le dossier de calculer lui-même la surface taxable. Celle-ci pourra être vérifiée par les autorités en cas de litige. Attention, les erreurs sont lourdes de conséquences, surtout si la mauvaise foi est reconnue…

Et les arrondis ?

Dans les textes, rien ne précise si le chiffre de la surface, exprimé en m², doit être arrondi à l’entier, à une ou deux décimales. Tous les exemples que l’on trouve sur les sites officiels ont des surfaces entières. Mais en pratique la valeur doit être exprimée avec 2 décimales. Il y a toutefois une tolérance de 5% (usage selon l’erreur du vingtième exprimé dans l’article 1619 du Code civil).

Il n’y a pas de raison de s’en passer. Donc n’hésitez pas à diminuer le chiffre de la surface de ces 5% et arrondissez le à 1 décimale supérieure (par exemple 5.38 devient 5.40 m²) histoire d’avoir des nombres assez ronds.

5.4 Emprise au sol

L’emprise au sol défini un périmètre plus large que la surface de plancher. Elle est aussi définie par la loi, dans le livre IV du Code de l’urbanisme. Attention, cette définition ne s’applique qu’à la Déclaration Préalable et au Permis de Construire. Les règles d’urbanisme de la commune utilisées dans le PLU peuvent définir d’autres critères, à vous de les demander.

Par définition, elle correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Les ornements tels que les éléments de modénature (moulure, par exemple) et les marquises en sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. (R.420-1 du code de l’urbanisme), ou plus simplement à l’ombre portée au sol lorsque le soleil est à la verticale de la construction.

Certains trucs et bidules (les éléments de modénature) ne sont toutefois pas pris en compte (liste non exhaustive) :

• les éléments de décoration (bandeaux, corniches, marquises…) ;
• les prolongements de toiture qui ne sont pas équipés de dispositifs de soutien  (en particulier les gouttières, les chenaux…) ;
• les terrasses de plain pied (dont aucun élément ne dépasse du sol et qui ne reposent pas sur des fondations profondes comme des pieux par exemple).

À l’inverse, l’emprise au sol comprend :

• l’épaisseur des murs, intérieurs ET extérieurs, y compris donc les matériaux isolants et revêtements extérieurs ;
• les surfaces closes et couvertes aménagées pour le stationnement (garages, bâtiments de jardin…) ;
• les constructions non totalement closes (auvents, abris de voiture, pergolas…) soutenues par des poteaux ou des supports intégrés à la façade (corbeaux) ;
• les prolongements extérieurs des niveaux de la construction en saillie de la façade (balcons, coursives, murs et toits en encorbelements, etc.) ;
• les débords de toits reposant sur des poteaux ;
• les rampes d’accès aux constructions ;
• les bassins de piscine ;
• les bassins de rétention maçonnés.

La jurisprudence indique qu’une pergola est une construction comme une autre et même si elle ne possède ni plancher ni toit, elle a bien une emprise au sol : il en va de même pour les rails placés en hauteur sur des poteaux. Cette solution pour l’abri astronomique double l’emprise de l’abri ! L’alternative est de réaliser des rails et poteaux démontables qui ne sont installés que lorsqu’on veut sortir le toit. Dans ce cas inutile de les indiquer sur les plans.

L’emprise d’un abri roulant sur des rails posés au raz du sol ou une piste de roulement est l’emprise de base de l’abri de jardin d’origine. En effet, les rails ou la piste de roulement ne sortent pas du sol et l’abri ne peut pas être aux deux endroits à la fois.

5.5 Surface habitable

Avant la loi ALUR, on parlait de Surface habitable hors d’œuvre brute (SHOB) et Surface habitable hors d’œuvre nette (SHON). Ces deux définitions ont disparu et ne sont donc plus d’actualité.

Le terme de Surface habitable existe toujours et est défini dans l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation :

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La surface habitable est utilisée pour les droits des prêts à taux zéro, prime au logement, certains droits à plans d’épargne entreprise, pour certains impôts, pour le calcul des loyers… L’observatoire astronomique, tant qu’il ne contient pas de pièce à vivre, n’est pas concerné par ces dispositions car il ne génère pas de surface habitable.

6. Taxes

6.1 Taxe d’aménagement

Depuis 2012, la taxe d’aménagement (TA) remplace toute une ribambelle de taxes (TLE, TDCAUE, TDENS…). On l’appelle aussi par « taxe d’abri de jardin » car les gens  découvrent son existence (avec effroi) surtout à ce moment là. Elle n’est payable qu’une seule fois (ou en deux parts égales si son montant dépasse 1500 EUR).

Elle n’est exigible que si la surface taxable est strictement supérieure à 5 m². Son calcul est assez simple :

TA = surface taxable x valeur forfaitaire x (taux fixé par la collectivité territoriale + taux fixé par la commune)

Le code prévoit un abattement de 50 % pour les cent premiers mètres carrés (de surface taxable) des locaux d’habitation et leurs annexes sur la parcelle. Attention cet abattement n’est valable QUE pour la résidence principale. Si vous construisez votre abri dans une résidence secondaire, il n’y a plus d’abattement.

La valeur forfaitaire est fixée chaque année par décret. En 2022 elle était de 820 EUR/m² en dehors de l’Île de France, et 929 EUR/m² en Île de France.

Le taux est fixé par la collectivité territoriale et se compose d’une part régionale (inférieure ou égale à 1%), d’une part départementale (inférieure ou égale à 2.5%) et d’une part municipale (inférieure ou égale à 5%, mais pouvant aller jusqu’à 20% dans certains cas dérogatoires). Le taux municipal dépend du quartier et parfois de la destination de la construction.

Les communes peuvent exonérer en partie ou en totalité de la part communale ou départementale (mais pas régionale) les abris de jardin soumis à déclaration préalable. Les abris de jardins soumis à permis de construire ne peuvent pas être exonérés. Il faut donc se renseigner.

Le montant de la taxe d’aménagement est souvent très élevé et peut parfois être supérieur au coût de l’abri de jardin en lui-même ! Il est donc utile d’optimiser la surface taxable. Il est cependant préférable de laisser une surface taxable réaliste pour éviter les questions de l’administration, surtout depuis que l’état a drastiquement réduit les subventions: cette taxe est devenue une source très importante de revenu pour les municipalités.

Certains pensent qu’ils peuvent construire leur abri sans rien déclarer à la commune. C’est une mauvaise idée car dans ce cas le montant de la taxe sera assorti d’une pénalité de 80 % et même d’une plainte au tribunal si la mauvaise foi est manifeste.

6.2 Redevance d’archéologie préventive

La redevance d’archéologie préventive doit être versée, qu’il y ait fouille ou non, pour les travaux ou aménagements ayant un impact sur le sous-sol (en particulier les fondations d’une profondeur supérieure à 50 cm) et soumis à autorisation ou déclaration préalable, qui créent plus de 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

Il faut se renseigner auprès de la mairie. Elle se calcule sur les mêmes bases et bénéficie du même abattement que la taxe d’aménagement :

RAP = surface taxable x valeur forfaitaire x 0,40%

6.3 Frais de gestion de la fiscalité locale

Les frais de gestion de la fiscalité locale est une taxe de 3% qui s’applique sur le montant total de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive.

6.4 Versement de sous-densité

Une taxe appelée Versement pour sous-densité (VSD) peut être appliquée sur décision du conseil municipal, aux projets de construction de faible densité, dans certains secteurs (les secteurs en zones U et AU des Plans locaux d’Urbanisme ou des Plans d’Occupation des Sols). Cette taxe est destinée à permettre une utilisation plus optimisée de l’espace et à lutter contre l’étalement urbain. Généralement les zones affectées de cette taxe sont les centres villes ou les zones urbaines proches des villes déjà très construites.

Il faut se renseigner auprès de la mairie car la formule de calcul fait intervenir de nombreux paramètres qui dépassent le cadre de cet article. Cela dit, les abris de jardin de taille normale ne sont théoriquement pas concernés.

6.5 Taxe d’habitation et taxe foncière

Ces deux taxes sont calculées selon des règles floues, subjectives et peu documentées. Elle dépendent d’une valeur locative qui est remise à jour en fonction des changements constatés, comme par exemple des constructions nouvelles (réalisation de certaines dépendances, piscine, serres, etc.), changements d’affectation, changements de consistance (agrandissement, surélévation, etc.), changements des caractéristiques physiques (nouveaux éléments d’équipements ou de confort, gros travaux de rénovation, etc.) et de l’environnement (nouveaux espaces verts, rénovation du quartier, etc.), ou encore (et surtout) de la bonne ou mauvaise volonté d’un conseiller municipal influent ou d’un choix politique…

Le calcul tient compte d’une certaine forme de surface habitable pouvant avoir une valeur locative. Or, l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 défini ce qu’est un logement décent et, en particulier, précise bien qu’il faut que les équipements de chauffage (…) [soient] en bon état d’usage et de fonctionnement. L’abri ne pourra pas générer de valeur locative s’il ne rempli pas ce critère d’habitabilité : il ne doit pas être chauffé. C’est à préciser dans les documents d’urbanisme.

À noter que les géomètres du cadastre ne relèvent pas dans leurs plans les constructions légères dont la surface est inférieure à 10 m². Les abris en bois ou plastique sont des structures légères qui ne seront pas relevées, par contre les abris réalisés en dur (parpaings, briques) seront reportés sur le cadastre.

7. Exemples concrets

7.1 Petit abri de jardin sur catalogue

7.1.1 Données de base

Vous avez porté votre choix sur un petit abri en PVC vendu pour « 5,05 m² » chez plusieurs grands distributeurs. Sur la fiche constructeur, on lit :

• Dimension hors tout: L 314.00 l 188.00 H 215.00 cm
• Dimensions au sol à l’intérieur : L 297.00 l 170.00 cm
• Dimension de la porte (LxH) Double porte: 127×171 cm
• Surface au sol : 5,05 m²

7.1.2 Calcul des surfaces

L’emprise au sol ne peut pas être calculée directement à partir des chiffres donnés car les débords du toit sont compris dans les dimensions hors tout, alors qu’ils ne doivent pas être pris en compte, et les dimensions au sol à l’intérieur ne tiennent pas compte de l’épaisseur des murs, alors que ceux ci doivent être dans l’emprise. On va donc supposer que les murs font 3 cm d’épaisseur, un chiffre pas déconnant pour des cloisons en PVC.

• Emprise au sol = (0,03+2,97+0,03) x (0,03 + 1,70+0,03) = 5,33 m²

Pour la surface de plancher et taxable, attention, garder en mémoire que seule la surface avec plus de 1,80 m de hauteur sous plafond est à prendre en compte. Or, en regardant bien, on se rend compte que la porte arrive à la même hauteur que le bas du toit, or elle fait 1,71 m de haut. Donc une partie du plancher ne se trouve pas à plus de 1,80 m de hauteur. À défaut de plan, on peut faire un dessin à l’échelle et avoir une idée de la largeur située à plus de 1,80 m sous plafond (en rouge) :

La zone où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m ne fait que 132 cm de large. La surface taxable est donc à peu près égale à 2,97 x 1,32 = 3,92 m².

Bonne nouvelle donc, l’abri ayant une surface taxable inférieure à 5 m² ne fera pas l’objet de la taxe d’aménagement ! Et pas besoin de jouer avec les 5% de tolérance des mesures. Par contre, comme il a une emprise au sol de plus de 5 m², il devra faire l’objet d’une Déclaration Préalable.

7.1.3 Document d’urbanisme à produire

L’emprise au sol de 5,33 m² est à retenir car elle est plus grande que la surface de plancher de 4,00 m². Il faudra faire une déclaration préalable.

7.1.4 Taxe d’aménagement

C’est la surface taxable calculée à 3,92 m² qu’il faut retenir. Elle est inférieure à 5,00 m² donc l’abri est exempté de taxe d’aménagement. Ça valait le coup de se creuser le ciboulot pour optimiser et vérifier la surface taxable, sinon si l’on s’en tenait à la fiche descriptive fournie par le constructeur, la « surface au sol » était de 5,05 m² et donc assujettie à la taxe (à 0,05 m² près), soit un surcoût potentiel de plusieurs centaines d’euros…

7.2 Abri fait sur mesure

Vous décidez de faire votre propre abri astronomique, avec des rails pour faire glisser le toit.

L’abri fait 2.40 m de large pour 3.60 m de long (extérieur) et les rails s’étendent sur 2.75 m au delà de l’abri, pour 2.40 m de large. La hauteur sous plafond est de 1,95 m ou plus. Les murs font 2 cm d’épaisseur.

7.2.1 Plan de l’abri

On prendra soin d’exclure toute mention relative à l’astronomie. Les rails qu’on ajoutera pour faire rouler le toit prendront le doux nom de « pergola » et l’observatoire sera un simple « abri ».

7.2.2 Calcul des surfaces

Emprise au sol :

• abri : 2,40 x 3,60 m = 8.64 m²
• pergola : 2.40 x 2.75 m = 6.60 m²
• ES totale : 15.24 m²

Surface taxable :

• abri : (2.40 – 2 x 0.02) x (3.60 – 2 x 0.02) = 8.40 m²
• pergola : non applicable, ce n’est pas un espace « clos et couvert »
• ST totale calculée : 8.40 m²
• ST minorée de l’incertitude de 5% : 7.98 m² que vous arrondirez à 8.00 m² pour ne pas attirer l’attention…

7.2.3 Document d’urbanisme à produire

L’emprise au sol est la plus grande (c’est généralement le cas pour les constructions de plain pied). Avec 15,24 m², elle est comprise entre 5 et 20 m², donc une déclaration préalable sera à produire.

7.2.4 Taxe d’aménagement

La surface taxable est de 8.40 m² mais vous ne déclarerez que 8.00 m² (grâce à l’incertitude de 5%). Cinq cas se présentent :

Cas 1 : L’abri est construit sur le terrain de la résidence principale, et la somme des surfaces taxables des constructions du terrain (y compris la nouvelle) est inférieure à 100 m². On suppose que les taux régionaux, départementaux, communaux sont respectivement de 0.5%, 2%, et 5% soit un total de 7.5% qu’il faut majorer de 3% pour les frais de gestion de la fiscalité locale, soit un taux global de 7.5×1.03=7.725%. La mairie ne pratique aucune exonération. La valeur forfaitaire est de 820 EUR/m².

La surface taxable cumulée étant inférieure à 100 m², et comme c’est une résidence principale, l’abattement de 50% s’applique sur toute la surface de l’abri :

TA = 8.00x820x0.07725×0.50 = 253 EUR

Cas 2 : L’abri est construit sur le terrain de la résidence principale, mais la somme des surfaces taxables des constructions existantes du terrain est de 95 m², et on dépasse donc 100 m² quand on ajoute la nouvelle construction. Les autres chiffres sont identiques au cas 1.

Le fait d’être en résidence principale ouvre droit à l’abattement de 50% jusqu’à 100 m² de surface taxable cumulée. Les 8.40 m² de l’abri se répartissent alors en 100-95=5 m² de surface taxable ouvrant droit à l’abattement, et 8.40-5=3.40 m² n’ouvrant pas droit à l’abattement :

TA = 5x820x0.07725×0.5+3.00x701x0.07725 = 158.36 +190.04= 348 EUR.

Cas 3 : La surface taxable déjà construite est supérieure à 100 m², sans compter la nouvelle construction. Comme on est déjà supérieur à 100 m², la surface de l’abri est intégralement taxée sans abattement possible, peu importe qu’on construise sur la résidence principale ou secondaire :

TA = 8.00x820x0.07725 = 506 EUR

Cas 4 : L’abri est construit sur le terrain d’une résidence secondaire.

Comme il s’agit d’une résidence secondaire, il n’y a plus d’abattement et les 8.00 m² de l’abri sont intégralement taxables :

TA = 8.00x820x0.07725 = 506 EUR

Cas 5 : On reprend les chiffres du 3^ième cas, mais l’abri n’a pas été déclaré. Vous vous exposez alors à une taxe majorée de 80% :

TA = 506×1.80 = 912 EUR !
En plus on vous demandera de démolir l’abri, à vos frais, sans compter une amende forfaitaire de 30% de ce montant si la mauvaise foi est retenue, les frais d’huissiers, et même une plainte au tribunal si vous êtes du genre récidiviste ou réfractaire.

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